什么是营销？地产营销有什么特点？地产营销学由哪些核心内容构成？如果拿这几个问题去问工作数年的营销人，他们也未必能够清楚而确准地告诉你答案。

我认为一个人要想成长，就应该从最基本的概念入手，多多思考最基础的问题，把这些问题弄明白后，你就拥有了一把成为优秀职业人的金钥匙，你的快速成长才会有取之不竭的澎湃动力。

深刻理解并掌握职业的核心构件是非常重要的事情。不明白这个道理，就会导致我们很容易在繁杂的工作中迷失自己。今天上司要我写则短信，明天领导安排我去踩盘，后天让我监控一下广告喷绘样稿……各种类型的工作交替出现，那时，我以为营销就是促销，营销就是一场场活动，营销就是各种琐碎的事情组合在一起讲不清、道不明的东西。

接触的工作越多，思考也越深入，心得体会也越多。把各种理解拼凑在一起，终于在我心里形成了那头完整的“大象”，当我发现大象耳朵有疾病时，我能从整头大象的情况入手，找到耳朵产生病症的原因。这样，就不至于出现拿治马的药去医治大象腿的情况了。

营销人建立起对营销的系统认识，就如同水对于人的重要性。什么是地产营销？就是把商品房以较优厚的价格销售给目标客户的行为。因此，地产营销学包含的内容就必然离不开：产品研究和设计、市场调查、产品包装和定价、目标客户购买需求研究、产品推广包装、销售人员现场销售。如果你觉得这些还是太概念化，那我就试着用一句话把这些“概念”串连起来：地产营销就是先经过深入的市场调查，明确客户的需求，打造有针对性的产品，并通过广告对产品进行包装美化，使目标客户在营销人员的引导下，购买较高定价的产品。这句话展示出营销工作的全流程，同时还把地产营销的最核心的构件涵盖其中。

建立起对地产营销学的系统化认识，如同步入偌大的新华书店，随便给你一本书，你会懂得分门别类地将书摆放在对应的书架上。同理，当我们面临各式各样的日常工作任务时，我们也会更加容易理解为什么要做这些，为什么要这样做。在成长总结时，我们也能更结构化地审视自己的优劣势，明确自己哪一块的能力OK，哪一块的能力还存在明显不足，有针对性地进行知识营养的补给，杜绝一叶障目、不见泰山的事情发生。

广告中偏离事实的信息多了，楼盘就变得不可信了，种种“不可信”的印象叠加，营销就被定义成了“忽悠”。你也许会问，如果广告全成了“干货”，那还是广告吗？营销的本义不就是美化产品和刺激销售吗？在这种逻辑的引领下，“非凡”、“震撼”、“巅峰”等浮夸词汇充斥在营销表达的语汇当中。我们细心地想想，那些泛滥成灾、人云亦云的表达，真的能够刺激客户产生购买欲望吗？打开报纸，通篇的国际化、海派奢华等，是不是会模糊自己楼盘的个性，让大部分的楼盘面孔都变得相似了呢？在这种情况下，我们又怎么能期待客户会把项目记住呢？

在“广告就是要吹嘘”的营销体系中，那些基于事实而包装的广告就显得格外“特别”，同时还兼具有一种直入人心的力量。

有思想、有沟通力的营销，一定是基于产品本身的优势进行适当美化，淡妆即可，浓妆容易令人产生距离感，甚至引起反感。前几天我还看到一个豪宅项目的广告语——楼王面世，身价过亿者请自重。广告表达的意思是如果客户身价仅在亿元左右，就不用来了。这种高调的以“价”论“人”的表达实在令人心生反感。

营销不是忽悠，是科学。树立起营销是一门科学的认识，对于营销人有三个方面的意义。

首先，意味着成长有常法。

艺术要悟道，悟是精神与意念相交织的复杂的思维运动，它无常态也无定法，很多意境只可意会不能言传，而且艺术的创作是无法用科学的指标进行分解和衡量的。营销是科学，就证明营销人的成长有体系化的成长路径，一步一个脚印，掌握方法，循序渐进，菜鸟也可变雄鹰。

其次，营销需要尊重数据。

科学都讲求实证，在市场中去获取数据，在数据中发现问题，或是寻求解决问题的方法，这就要求营销人需要有严谨而务实的科学态度。重视市场，重视产品研究，重视客户信息，重视营销的一切基础——这一切是成为营销高手的基本功。

最后，营销需要强化逻辑推理。

科学的推论，一定是环环相扣、滴水不漏的。如同我们在论证数学问题时，应用公式步步为证。营销人在思考营销策略时，需要有一些常用的逻辑线路，尤其在复杂问题的剖析和撰写大型报告时，有熟悉的逻辑线路将如虎添翼，事半功倍。

营销人要有犀利的创新精神，也需要有钟表般的精密和严谨态度。就算是别出心裁的营销创意，也不是天马行空而来，它一定是在科学的论证中“顺产”出来的。

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